机构：光大证券好牛优配
研究员：何缅南
事件：公司发布2025 年4 月未经审核运营数据及新增土地储备公告。
1）2025 年4 月，公司实现合同销售金额51.3 亿元（权益销售金额36.1 亿元），合同销售面积41.5 万平方米（权益销售面积30.3 万平方米）。新增2 块土地储备好牛优配，总建筑面积10.35 万平方米（权益建筑面积10.35 万平方米），权益地价4.54 亿元，平均单价4391 元/平方米。
2）2025 年1-4 月，公司实现合同销售金额220.8 亿元，合同销售面积160.3 万平方米；实现经营性收入约87.6 亿元（不含税），其中运营收入约47.3 亿元，服务收入约40.3 亿元。
点评：存量运营巩固优势，短期销售压力仍存，现金水平略有降低。
资产运营巩固优势：2024 年好牛优配，公司运营业务租金收入为人民币135.2 亿元（同比增长4.5%），其中商场占比78.8%，长租公寓收入占比19.6%；运营业务毛利率为75%（较2023 年下降0.8pct）维持相对稳定；截至2024 年末，公司已开业商场建筑面积约为1243 万平方米（含车位面积），整体出租率为96.8%；长租公寓“龙湖冠寓”已开业12.4 万间，整体出租率为95.3%。公司资产运营布局较早，规模领先，行业知名度和美誉度较高，持续巩固头部优势。
短期销售压力仍存：2024 年，公司累计实现合同销售金额1011.2 亿元（同比下降41.7%），累计实现销售面积712.4 万平方米（同比下降34.0%），销售均价为1.42 万元/平方米（同比下降11.7%）；2025 年1-4 月，公司实现合同销售金额220.8 亿元（同比下降31.8%），实现合同销售面积160.3 万平方米（同比下降28.2%），销售均价为1.38 万元/平方米（同比下降5%）。公司销售呈现出量价齐降态势，短期销售压力仍存。
现金水平略有降低：截至2024 年底，公司在手现金为494.2 亿元，其中预售监管资金为167.5 亿元（2023 年底分别为604.2 亿元、227.6 亿元），剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债倍数为1.03 倍（2023 年底为1.36 倍），现金水平略有下降；净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。
盈利预测、估值与评级：考虑目前区域销售结构分化，公司短期销售压力仍存，下调公司2025/2026 年归母预测为70.9/78.0 亿元（原预测为116.1/132.5 亿元），新增2027 年归母预测为84.1 亿元，对应2025-2027 年的EPS（基本）分别为1.01/1.12/1.20 元，当前股价对应2025-2027 年PE 为9.3、8.5、7.9 倍。
公司短期销售压力较大，非受限的现金短债比下降明显，下调评级至“增持”。
风险提示：部分城市销售规模或销售利润率不及预期、商业运营不及预期。
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